土地の登記には、登記簿の表題部に記載されている地目・地積を変更・更正する登記のほか、新たに登記記録を創設する登記があります。
- 【所在】市区町村および字が記載され、地番区域とも言い換えられます。
- 【地番】地番区域ごとに、個々の土地に付けられる番号です。
- 【地目】土地の現況や利用状況によって定められる、その土地の主な用途のことです。田、畑、宅地、公衆用道路、雑種地など２３種類が指定されています。
- 【地積】土地の⾯積のことで、m2を単位に⽔平投影⾯積により定められます。
土地表題登記
このような場合に実施します
- 土地の払い下げを受けた方
- 新たに土地の表示が必要な方など
里道や水路の払い下げを受けた場合や公有水面を埋め立てた場合に、登記記録（登記簿）を新しく作成する登記を土地表題登記といいます。法務局へ土地表題登記を申請するには、その前提として境界確定測量を行い、境界点にコンクリート杭や金属標などの永久的な境界標の設置を行っておく必要があります。
土地分筆登記
このような場合に実施します
- 共有の土地を分割し、各々の単独所有にしたい方
- 相続した土地を相続人ごとに分けたい方
- 1つの土地の一部分について売買を考えている方
登記簿上、１つの土地を数筆の土地に分割する登記のことを分筆登記といいます。
一筆の土地の一部を分割して売却したい場合や相続に伴い分割することになった場合など、土地を有効利用するため、⾊々な状況で分筆登記は必要になります。
法務局へ分筆登記を申請するには、その前提として境界確定測量を行い、境界点にコンクリート杭や金属標などの永久的な境界標の設置を行っておく必要があります。
土地合筆登記
このような場合に実施します
- 相続等で複数の土地を一つにまとめたい方
- 隣り合った土地の筆数が多く、管理上のデメリットがある方
登記簿上、数筆の土地を合わせて一筆の土地とする登記のことを合筆登記といいます。どのような土地でも合筆登記ができるわけではなく、一定の制限があります。次の場合などには、合筆登記はできませんのでご注意ください。
隣り合っていない土地同士の合筆 ／ 地目が異なる土地同士の合筆 ／ 地番区域が異なる土地同士の合筆 ／ 所有者が異なる土地同士の合筆 ／ 所有者の持分が異なる土地同士の合筆／ 所有権の登記以外の権利に関する登記がある土地の合筆（例外もあります）
（内容によっては、対応できるケースもありますので、まずはご相談ください。）
土地地積更正登記
このような場合に実施します
- 所有する土地を売却したい方
- 相続税として土地を物納する方
登記簿の面積が実測面積と異なる場合に、登記記録の面積を実際の正しい⾯積に変える登記のことを地積更正登記といいます。分筆登記を行う際に、地積更正登記を同時に行わなければならない場合があります。
地積更正登記を行うと、次の年度から登記後の地積により固定資産税課税や都市計画税が課税されます。法務局へ地積更正登記を申請するには、その前提として境界確定測量を行い、境界点にコンクリート杭や金属標などの永久的な境界標の設置を行っておく必要があります。
土地地目変更登記
このような場合に実施します
- 農地転用など、ほかの目的で土地を活用したい方
- 土地の使い方を変えたが、地目の変更が済んでいない方
土地の用途が変更したときに、現状の地目に変更する登記のことを地目変更登記といいます。どのような地目にするかは規則で決められており、土地の主な利用目的に応じて２３種類に分類されています。農地を農地以外の土地に変更したり売却などをするときは、農地法の規定により、農業委員会への届出や許可が必要になります。
業務の流れ
各業務によって、流れや内容は異なりますが、土地の境界測量・登記を⾏うものは、おおむね以下の通りとなります。
よくあるご質問
- 費用はいくらくらいになりますか？
- 境界確定測量の場合は、目安としては200,000円～300,000円前後となりますが、現地の地形、筆数、⾯積、難易度等により、作業内容が異なるため、明確な料⾦提⽰は、ご相談をいただいてからとなります。
- 隣地の方との折衝はお任せできるのでしょうか。
- 基本的にはこちらですべて対応します。ただ、隣地の⽅とは、今後も関わっていく可能性が⾼いため、お客様もご挨拶等をなされることをお勧めします。境界線は双方のものですので、ご協⼒いただいた隣地の方には、境界確定図の控えをお渡しし、今後のトラブルが起きないように対処致します。
- 隣地の方から、測量の立会いを求められましたが、どうしたらいいですか？
- 土地の境界は隣接する双方のものです。立会いを求められた場合、まず、お隣の⽅の説明をよく聞くようにしてください。将来的にも、境界線を明確にすることは、メリットがありますので、基本的には、立ち会うことをお勧めします。
- 境界立会い時にトラブルはよく起きるのか。また、起きた場合はどのように対応すればよいのか。
- 基本的には、境界確定は双方にとって必要なことですので、トラブルになるケースは多くはありません。ただ、トラブルが起きるケースとしては、境界の認識相違・立会拒否、対象者が消息不明、ゴミの出し⽅や騒音の問題などがあります。このようなトラブルが生じた場合は、土地家屋調査士など、第3者の専門家に任せたほうが、スムーズに進められます。土地家屋調査士の職務権限とこれまでの経験を最⼤限活用し、様々な手段を講じて、解決に努めます。
- 分筆登記の際、土地の複数名で所有しているのですが、その場合はどうなりますか？
- 共有者全員での申請が必要となります。所有者全員分の委任状等をいただいた上で、進めていきます。
